Sie unterschreiben ein Darlehensangebot, und einige Monate später stellen Sie fest, dass die Kreditnehmerversicherung fast so viel wie die Zinsen kostet. Solche unangenehmen Überraschungen treten auf, wenn man nur den von der Bank angegebenen Zinssatz vergleicht. Eine gute Wahl für Ihre Immobilienfinanzierung bedeutet, mehrere Parameter gleichzeitig zu betrachten, noch bevor Sie einen Antrag einreichen.
Immobilienkredit: Der effektive Jahreszins (TEAG) als einzig zuverlässiger Vergleichsindikator
Die meisten Kreditnehmer schauen auf den nominalen Zinssatz. Diese Zahl entspricht den reinen Zinsen, die die Bank auf das geliehene Kapital erhebt. Sie sagt nichts über die tatsächlichen Kosten des Kredits aus.
Der TEAG (effektiver Jahreszins) umfasst die Zinsen, die Bearbeitungsgebühren, die Sicherheitenkosten und die Kosten der Kreditnehmerversicherung. Zwei Angebote mit demselben nominalen Zinssatz können einen sehr unterschiedlichen TEAG haben. Diese zweite Zahl ermöglicht einen ehrlichen Vergleich zwischen zwei Bankangeboten.
Ein einfaches Beispiel: Eine Bank bietet einen niedrigen nominalen Zinssatz, verlangt jedoch eine teure Gruppenversicherung. Eine andere Bank hat einen leicht höheren Zinssatz, akzeptiert jedoch eine kostengünstigere Versicherungsdelegation. Der TEAG des zweiten Angebots kann sich als niedriger herausstellen. Sie können weitere Informationen auf der Website Immovalys finden, um verschiedene Szenarien zu simulieren und die Angebote auf dieser Basis zu vergleichen.
Warum wird dieses Kriterium so wenig beachtet? Weil der nominale Zinssatz das Hauptverkaufsargument der Banken bleibt. Der TEAG ist in dem offiziellen Darlehensangebot enthalten. Lesen Sie ihn zuerst.
Kreditnehmerversicherung und Lemoine-Gesetz: ein unterschätzter Verhandlungsspielraum
Die Kreditnehmerversicherung macht einen erheblichen Teil der Gesamtkosten eines Immobilienkredits aus, manchmal die zweitgrößte Position nach den Zinsen. Seit dem Lemoine-Gesetz können Sie Ihre Kreditnehmerversicherung jederzeit kündigen, ohne auf ein Jubiläumsdatum warten zu müssen.
Dieses Recht verändert die Beziehung zu Ihrer Bank. Vor dem Lemoine-Gesetz war ein Wechsel der Versicherung möglich, aber an Kündigungsfristen gebunden. Heute ermöglicht die außerordentliche Kündigung, die Versicherer während der gesamten Laufzeit des Kredits miteinander zu vergleichen.
Versicherungsdelegation: So funktioniert es
Wenn eine Bank Ihnen ein Darlehen gewährt, bietet sie systematisch ihren Gruppenversicherungsvertrag an. Sie sind nicht verpflichtet, diesen zu akzeptieren. Die Versicherungsdelegation besteht darin, einen Vertrag bei einem anderen Versicherer abzuschließen, vorausgesetzt, die Garantien sind gleichwertig.
- Vergleichen Sie die von der Bank geforderten Garantien (Tod, Invalidität, Arbeitsunfähigkeit) mit denen des externen angebotenen Vertrags. Die Gleichwertigkeit der Garantien ist das einzige Kriterium, das die Bank anführen kann, um eine Delegation abzulehnen.
- Überprüfen Sie, ob der alternative Vertrag eine Preisgestaltung auf das verbleibende Kapital oder auf das ursprüngliche Kapital anwendet. Die erste Option reduziert die Prämien im Laufe der Rückzahlung.
- Denken Sie daran, dass das Lemoine-Gesetz auch den Gesundheitsfragebogen für Kredite abschafft, deren versicherter Anteil einen bestimmten Schwellenwert nicht überschreitet und deren Rückzahlung vor dem 60. Lebensjahr des Kreditnehmers endet.
Dieser Hebel funktioniert auch nach der Unterzeichnung des Kredits. Wenn Sie die Gruppenversicherung aus Bequemlichkeit akzeptiert haben, steht es Ihnen frei, diese sechs Monate oder zwei Jahre später zu ersetzen.
HCSF-Regeln zur Verschuldungsquote und zur Darlehenslaufzeit
Sie haben die Immobilie gefunden, die Bank scheint positiv zu sein, aber Ihr Antrag stockt. Oft liegt das Problem an den Normen des Haut Conseil de Stabilité Financière. Die maximale Verschuldungsquote ist auf 35 % des Nettoeinkommens festgelegt, einschließlich der Versicherung. Die Rückzahlungsdauer darf 25 Jahre nicht überschreiten (27 Jahre bei Neubauten unter bestimmten Bedingungen).
Diese Regeln sind nicht verhandelbar. Sie gelten für alle Banken. Die Institute haben einen begrenzten Ermessensspielraum, der vorrangig für Ersterwerber und den Kauf von Hauptwohnungen reserviert ist.
Vorbereitung Ihres Antrags unter Berücksichtigung dieser Einschränkungen
Anstatt zu versuchen, die HCSF-Normen zu umgehen, strukturieren Sie Ihr Projekt um sie herum. Drei Elemente wirken sich direkt auf Ihre Verschuldungsquote aus:
- Die Höhe des Eigenkapitals, das das geliehene Kapital und damit die monatliche Rate reduziert. Selbst ein bescheidener Beitrag verändert die Berechnung.
- Die Laufzeit des Kredits: Eine Verlängerung der Laufzeit verringert die monatliche Rate, erhöht jedoch die Gesamtkosten der Zinsen. Finden Sie das Gleichgewicht zwischen einer tragbaren Rate und kontrollierten Gesamtkosten.
- Die bereits bestehenden wiederkehrenden Belastungen (Konsumkredite, Unterhaltszahlungen). Begleichen Sie einen Autokredit, bevor Sie Ihren Antrag einreichen, wenn dies Ihre Verschuldungsquote unter die Grenze bringt.
Vertragsklauseln: Was Ihre Handlungsfreiheit über die Laufzeit beeinflusst
Der Zinssatz und die Versicherung ziehen die gesamte Aufmerksamkeit auf sich. Die vertraglichen Klauseln bestimmen jedoch Ihre Flexibilität während der Rückzahlungsjahre.
Modularität der Raten
Einige Verträge ermöglichen es, Ihre monatlichen Raten während der Laufzeit des Kredits in einem definierten Rahmen zu erhöhen oder zu senken. Dies ist nützlich bei Einkommenssteigerungen (Sie zahlen schneller zurück) oder in schwierigen Zeiten (Sie reduzieren vorübergehend die Belastung).
Überprüfen Sie, ob die Modulation kostenlos ist oder Gebühren anfallen. Nicht alle Banken inkludieren dies in ihren Standardbedingungen.
Vorzeitige Rückzahlungsgebühren
Wenn Sie die Immobilie verkaufen oder eine größere Summe erhalten, möchten Sie möglicherweise das Darlehen vorzeitig tilgen. Die Vorfälligkeitsentschädigungen (IRA) sind gesetzlich begrenzt, existieren jedoch. Verhandeln Sie deren Streichung oder Reduzierung, bevor Sie unterschreiben. Dies ist ein Punkt, den Banken manchmal bereit sind, nachzugeben, wenn sie einen Antrag abschließen möchten.
Die Inanspruchnahme eines Maklers kann helfen, diese Klauseln zu erkennen und die Bedingungen zu verhandeln. Der Makler kennt die Praktiken jeder Institution und kann Ihren Antrag an die Bank weiterleiten, deren vertragliche Bedingungen Ihrer Situation entsprechen.
Ein Immobilienkredit bindet über Jahre. Der Unterschied zwischen einer guten und einer schlechten Wahl misst sich nicht am nominalen Zinssatz, der im Schaufenster angezeigt wird, sondern an den Gesamtkosten des Kredits, der Flexibilität des Vertrags und der Relevanz der gewählten Versicherung. Vergleichen Sie die TEAG, aktivieren Sie die Versicherungsdelegation und lesen Sie die Klauseln, bevor Sie unterschreiben.
