Eine zu renovierende T2-Wohnung im 3. Arrondissement, ein Parkplatzangebot in der Nähe von Euroméditerranée, eine Familienwohnung in Saint-Barnabé: Die Immobilienmöglichkeiten in Marseille sind vielfältig. Der Markt erlebt einen schnellen Preisanstieg, mit Quadratmeterpreisen, die sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen steigen. Bevor man investiert, ist es wichtig zu verstehen, welche Stadtteile sich wirklich bewegen und welche steuerlichen Mechanismen in diesem Jahr entscheidend sind.
Jeanbrun-Programm und Ende des Pinel: Was sich 2026 für Investitionen in Marseille ändert
Das Ende des Pinel-Programms am 31. Dezember 2024 hat eine Lücke hinterlassen, die viele Investoren bereits im ersten Quartal 2025 spürten. Das neue Jeanbrun-Programm, auch “Relance Logement” genannt, das am 28. Mai 2026 in erster Lesung angenommen wurde, verändert die Anreizlogik. Es regelt die steuerliche Abschreibung von vermieteten Wohnungen und öffnet sich sowohl für Neubauten als auch für bestimmte Bestandsimmobilien, unter der Bedingung von Mietdauer, Mietniveau und Energieeffizienz.
Konkret bedeutet dies für ein Projekt in Marseille, dass man nicht mehr ausschließlich auf Neubauten angewiesen ist, um von einem steuerlichen Vorteil zu profitieren. Eine renovierte Altbauwohnung in einem sich wandelnden Viertel kann nun ebenfalls in den Geltungsbereich fallen, vorausgesetzt, die energetischen Schwellenwerte werden eingehalten. Man kann die Angebote von H Immobilier in Marseille einsehen, um geeignete Immobilien für diese Art von Investition zu finden, insbesondere in den zentralen Arrondissements, wo der Bestand an Altbauten hoch ist.
Der LMNP (nicht-professioneller möblierter Vermieter) bleibt zudem ein solides steuerliches Instrument. Die steuerliche Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars ermöglicht es, die Besteuerung der Mieteinnahmen über mehrere Jahre zu senken oder sogar zu annullieren. In einem Markt, in dem die Bruttorendite höher bleibt als in Lyon oder Nizza, behält dieses Regime seine Attraktivität.
Immobilienpreise in Marseille: Die rückständigen Stadtteile vor dem Umschwung identifizieren
Im Juni 2026 erreicht der durchschnittliche Preis für Häuser in Marseille 4.982 Euro pro Quadratmeter, gegenüber 4.654 Euro im Mai, was einem Anstieg von über 7 % innerhalb eines Monats entspricht. Diese Art der Beschleunigung ist nicht einheitlich: Einige Arrondissements nehmen diese Dynamik schneller auf als andere.
Die bereits aufgewerteten Viertel (Prado, 7. und 8. Arrondissement) ziehen einen großen Teil der Nachfrage an, aber die Entwicklungsmöglichkeiten sind dort begrenzter. Die besten Chancen liegen in den Bereichen, die noch preislich zurückbleiben, wo städtische Projekte im Gange sind, aber noch nicht vollständig in die Bewertungen integriert sind.
Drei Stadtteilprofile, die man im Auge behalten sollte
- Die Umgebung von Euroméditerranée 2, wo die Lieferung neuer Programme und öffentliche Einrichtungen allmählich das Stadtbild des 2. und 3. Arrondissements verändert, mit Quadratmeterpreisen, die noch deutlich unter dem städtischen Durchschnitt liegen
- Das 4. Arrondissement (Cinq-Avenues-Sektor), das eine junge und aktive Bevölkerung anzieht, mit einem angespannten Mietangebot und alten Immobilien zu erschwinglichen Preisen, die renoviert werden müssen
- Saint-Barnabé im 12. Arrondissement, das sich als familienfreundliche Wertanlage positioniert, wo die Mietnachfrage stabil bleibt und die Preise regelmäßig steigen, ohne die Schwankungen der spekulativen Viertel
Die Entscheidung zwischen einem bereits stark steigenden Viertel und einem noch rückständigen Bereich hängt vom Profil des Investors ab. Für sofortige Mieteinnahmen bleibt das 3. Arrondissement der Champion der Bruttorendite. Für eine Vermögensstrategie mit einem Zeithorizont von zehn Jahren bietet der 12. Arrondissement mehr Stabilität.
Mietrendite in Marseille: Was die Zahlen nicht immer sagen
Es wird oft gesagt, dass Marseille eine der höchsten Bruttorenditen unter den großen französischen Metropolen aufweist. Das ist im Durchschnitt wahr, aber die tatsächliche Rentabilität hängt von der Art der Immobilie und der gewählten Mietverwaltung ab.
Ein möbliertes Studio im Stadtzentrum erzielt eine attraktive Bruttorendite, aber die Mieterwechsel sind hoch. Die Kosten für Instandhaltungsarbeiten, Leerstandszeiten und die Verwaltung fressen die Marge auf. Eine T2-Wohnung zur Langzeitmiete in einem familienfreundlichen Viertel erzielt eine bescheidenere Bruttorendite, aber oft ein vergleichbares Nettoeinkommen, nachdem die tatsächlichen Kosten abgezogen wurden.
Kurzzeitvermietung oder klassischer Mietvertrag
Die saisonale Vermietung, wie Airbnb, bleibt in bestimmten touristischen Bereichen (Vieux-Port, Panier) rentabel, aber die Regulierung wird strenger. Marseille wendet Registrierungsregeln und Beschränkungen der Anzahl der Übernachtungen für Zweitwohnungen an. Die Rückmeldungen hierzu variieren je nach Arrondissement, und es ist besser, die lokalen Bedingungen zu überprüfen, bevor man einen Geschäftsplan für die Kurzzeitvermietung erstellt.
Der Mobilitätsvertrag stellt eine interessante Alternative für möblierte Immobilien dar: Dauer von einem bis zehn Monaten, keine Kaution und eine Mietzielgruppe (Studierende, Berufstätige auf Mission), die in Marseille aufgrund des universitären Umfelds und des wirtschaftlichen Zentrums von Euroméditerranée besonders präsent ist.
Energieauflagen und DPE: Ein Filter, der den Immobilienmarkt in Marseille neu gestaltet
Der alte Immobilienbestand in Marseille weist einen bemerkenswerten Anteil an Wohnungen auf, die im energetischen Leistungsdiagnose als E, F oder G eingestuft sind. Das schrittweise Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen zwingt einige Eigentümer zum Verkauf, was einen Fluss von abgewerteten Immobilien auf dem Markt schafft.
Für einen Investor kann der Kauf einer schlecht eingestuften Immobilie und die Finanzierung ihrer energetischen Renovierung eine doppelt gewinnbringende Operation darstellen: niedriger Kaufpreis und potenzielle Berechtigung für das Jeanbrun-Programm, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind. Die Renovierungskosten in Marseille liegen unter denen in Paris oder Lyon, was die finanzielle Gleichung verbessert.
Es ist jedoch wichtig, die Renovierungskosten vor dem Kauf genau zu kalkulieren. Ein vorheriges energetisches Audit ermöglicht es, das notwendige Budget zu bewerten, um mindestens die Klasse D zu erreichen, die Voraussetzung für die Vermietung ohne Einschränkungen ist. Ohne dieses Gutachten kauft man im Dunkeln.
Der Immobilienmarkt in Marseille im Jahr 2026 belohnt diejenigen, die Daten kombinieren: Besteuerung, Energieeffizienz, Dynamik des Stadtteils und Art der Vermietung. Eine Immobilie, die in diesen vier Kriterien gut positioniert ist, muss nicht im teuersten Viertel liegen, um über die Zeit eine solide Rendite zu erzielen.